¿Interesa comprar o vender vivienda en tiempos de COVID-19? Entrevistamos a José María Alfaro, experto en el sector inmobiliario

José María Alfaro
José María Alfaro durante la entrevista por videollamada con José Manuel Roldán, CEO y Editor de vivir Ediciones, y Sofía Jiménez, Coordinadora de vivir Ediciones

Conversamos con José María Alfaro, Coordinador General en la Federación nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), Presidente de la Asociación de Buenas Prácticas Inmobiliarias de Madrid (BPI Madrid) y Director Gerente en Nuevo Milenio Inmobiliaria, para hablar sobre la crisis sanitaria, económica y social que estamos atravesando debido al COVID-19 y sus efectos sobre el sector inmobiliario.

José María Alfaro, Coordinador General de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias. ¿Cómo estás viviendo a nivel personal este periodo excepcional causado por el COVID-19? ¿Y el confinamiento?

No estábamos preparados para algo tan excepcional y traumático. Las sensaciones son de impotencia, tristeza en ocasiones y, por otro lado, una especie de proactividad desordenada. En mi familia hemos vivido una situación muy difícil con mi madre, que afortunadamente está superando. En cuanto al confinamiento, es algo que no se corresponde con la naturaleza humana en general y con la latina en particular, así que lo llevo con algo de resignación y mucha disciplina.

Además de tu cargo en FAI y en BPI Madrid, eres Director Gerente en la inmobiliaria Nuevo Milenio. ¿En qué medida has notado ya los efectos de la crisis como empresario?

De forma abrupta y dramática, como la grandísima mayoría de los empresarios. Puerta cerrada, teletrabajo y cero acción comercial desde el pasado 13 de marzo. Con un ERTE de reducción de jornada, ya que no podemos dejar desasistidos a nuestros clientes, que son muchos, sobre todo en la parte de gestión y administración integral de alquileres. Afortunadamente, en Nuevo Milenio estábamos preparados para el teletrabajo, aún así sabemos que no es suficiente ni natural, necesitamos el contacto directo con las personas.

José María Alfaro
José María Alfaro: «Si quieres comprar, el mejor momento es ahora; si no tienes prisa en vender, mejor esperar»
En este sentido, ¿cómo os ha afectado el paso a la Fase 2 en Madrid?

A nosotros no nos influye prácticamente en nada porque desde la Fase 1 ya podemos hacer visitas cumpliendo los protocolos de distanciamiento social y de protección que nos han marcado. Los mismos protocolos que estamos estableciendo ahora.

Lo único que cambia es en los clientes: cada semana que pasa van recuperando un poquito más la confianza. Y no hay que confundir la confianza con “ser confiados”, es decir, con confiarnos demasiado. Igualmente vamos a mantener el mismo protocolo: dos personas por inmueble, de visita, que el propietario no se encuentre en la vivienda, llevar el kit de protección… todo igual, no cambia absolutamente nada.

Como comentas, debido a las nuevas medidas de seguridad sanitaria, las nuevas tecnologías aparecen como un aliado para evitar el contacto físico entre las personas: tours virtuales a pisos, fotografías 360º… ¿Cómo se está adaptando nuestro sector inmobiliario a la transformación digital? ¿Están preparadas las empresas y los clientes para estas nuevas soluciones?

El sector inmobiliario es de los que más rápido está implementando la tecnología, no es de ahora, si no desde los últimos 10 años al menos. Estamos en la vanguardia en el uso de lo online, de los sistemas automatizados de gestión de clientes o del marketing digital. Con esta situación, lo que ocurre es que estamos acelerando aún más la implementación de todos estos sistemas que nos permiten la optimización de procesos administrativos, así como el filtrado y selección inicial de propiedades mediante sistemas de visitas 3D, vídeo llamadas, etc. Pero este es un negocio de personas con personas, donde el contacto directo seguirá siendo imprescindible para cerrar los acuerdos y dar el mejor servicio a los clientes.

La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias fue constituida en 2013 y agrupa en torno a 3.800 profesionales. Como Coordinador General, ¿qué os transmiten los asociados? ¿Cuáles son sus principales preocupaciones en estos momentos?

En la Federación tenemos una gran capilaridad a nivel nacional y estamos bien comunicados. La Federación se compone de agencias y agentes comprometidos con la excelencia en el servicio al cliente, como consecuencia los asociados nos reportan una gran preocupación, no ya solo por la parálisis del mercado inmobiliario actual y el futuro de sus negocios y trabajadores, si no por las consecuencias futuras, donde muchas familias van a quedar en precario y la actividad se va a ver fuertemente afectada como consecuencia del miedo a perder el trabajo y a una nueva crisis sanitaria tras la desescalada.

Antes del parón económico provocado por el COVID-19, diferentes voces advertían de que podríamos estar en el inicio una nueva burbuja inmobiliaria. ¿Cuál es tu opinión al respecto? ¿Cómo ves la evolución del mercado en un futuro próximo?

El mercado inmobiliario es “hiper local”, por tanto los análisis deben ir por zonas y usos. En residencial, no se apunta a burbuja en estos momentos; en la gran mayoría de las localizaciones, tan solo vemos un déficit en la oferta de obra nueva de vivienda habitual y en zonas productivas como Madrid se han impulsado más de lo justificado los precios al alza.

Los precios de la vivienda están de promedio un 15% por debajo de los máximos de 2007 y la financiación es ahora más barata que nunca. En 2019 se inició, además, una senda clara de estabilización de precios, que ahora con esta crisis se va a acentuar aún más.

A este respecto, una vez volvamos a la que se viene denominando “nueva normalidad”… ¿Será un buen momento para comprar? ¿Y para vender?

Son dos preguntas que no tienen la misma respuesta válida para todas las situaciones que se pueden dar, precisamente porque hay muchos “micro” mercados inmobiliarios. Todo lo que se está empezando a trabajar ahora es de primera necesidad: alguna separación, algún fallecimiento… Lo que denomino “cautivos del mercado”: personas que tiene que comprar sí o sí por alguna razón o que ya tenía previsto vender y ya no pueden parar el proceso.

No son tiempos para precipitarse y, si no tienes un motivador muy claro, tipo personal o económico, ahora lo inteligente es esperar un poco, parar, pensar, mirar…Tanto si vas a vender como si vas a comprar. Para ello, es clave informarse y asesorarse por expertos que pongan los intereses de su cliente siempre en primer lugar.

El escenario será tanto más favorable para los compradores en cuanto más cerca nos quede el fin del confinamiento. Yo diría que si quieres de verdad comprar, el mejor momento es ahora, mientras que si no tienes prisa en vender, mejor déjalo para dentro de unos meses. Pero que nadie espere grandes caídas de los precios porque, salvo excepciones, el inventario de oferta inmobiliaria es bajo y las condiciones de financiación casi inmejorables.

Ahora tiene la oportunidad el comprador que tiene clarísimo que le toca comprar y que lo tiene todo bien mirado y bien pensado. Siempre que la parte de financiación la tenga totalmente asegurada porque la financiación es lo que va a cambiar.

¿A qué te refieres con que va a cambiar la financiación?

Básicamente, lo que vengo a decir es que las entidades financieras están en modo protección. Es verdad que los tipos son baratísimos y que el escenario para hipotecarte es el mejor que ha habido jamás; nunca ha habido un escenario tan bueno como este y seguramente va a permanecer así durante un año o dos más. Eso es increíble, pero está claro que los bancos no negocian el riesgo.

Por otro lado, las tasaciones están un poco en el alero. El tasador, según lo que marca su Norma Eco, tiene que tirar de su base de datos, pero también de testigos reales y tiene que apoyarse en un mercado normalizado. Ahora no se dan estas circunstancias: no hay un mercado normalizado, la base de datos sí la tienen, pero tampoco tienen testigos muy válidos. En consecuencia, el Banco de España recomendó que utilizaran el segundo método que marca la Normativa Eco que es el método de actualización de rentas, un dato más objetivo que no depende del mercado en sí mismo. Eso está conllevando reducciones entre el 10 y el 15% de los valores de tasación.

José María Alfaro
José María Alfaro: «Los alquileres seguirán elevados y con tendencia alcista, aunque todo tiene un límite, como es lógico, y, en este caso, se está muy cerca del mismo o bien se ha alcanzado»
En Madrid, durante los últimos años, los precios del alquiler se han disparado, aumentando mes a mes y sin previsión de revertir esta situación a corto plazo. ¿Cómo consideras que va a afectar la crisis del coronavirus al mercado de los alquileres? ¿Se va a producir un estancamiento en los precios?

El mercado de alquiler es muy diferente al de compraventa. En la Comunidad de Madrid, la oferta es extremadamente baja en comparación con la demanda. La crisis del COVID-19 trae consigo algunas negociaciones entre propietario e inquilino para preservar el buen desarrollo de los alquileres vigentes, pero no es previsible que los precios medios disminuyan donde la presión de la demanda es tan elevada, como es el caso de municipios como Alcorcón o cualquier otro cercano o bien comunicado con la capital.

Los alquileres seguirán elevados y con tendencia alcista, aunque todo tiene un límite, como es lógico, y, en este caso, se está muy cerca del mismo o bien se ha alcanzado ya en determinadas ciudades y barrios. La única solución para el alquiler es conseguir un claro aumento de la oferta mediante políticas eficaces.

Sin duda, la crisis del coronavirus está afectando y va a afectar a nuestra sociedad en todos los niveles: sanitario, económico, social… ¿Qué necesidades tiene en estos momentos el sector inmobiliario? ¿Cómo podrían ayudar los diferentes gobiernos?

El sector de la intermediación inmobiliaria mueve, directa e indirectamente, cerca de un 3% del PIB nacional. No puede quedar parado. En este sentido, hemos propuesto ayudas directas para el pago de todo tipo de arrendamientos, dirigidas a los inquilinos en situación de vulnerabilidad, moratorias en el pago de las hipotecas, no solo de vivienda habitual, también para los empresarios, así como, algo que nos parece clave, bonificaciones temporales en las cargas impositivas de las transacciones inmobiliarias para los que compren en los próximos meses, como incentivo para recuperar la dinámica del mercado lo antes posible.

Nuestra vida diaria y nuestras rutinas se van a ver totalmente alteradas una vez finalice el proceso de desescalada. ¿Cómo se podría fomentar la compra-venta de viviendas en un escenario de incertidumbre como el actual?

Como dije antes, con bonificaciones fiscales temporales para los compradores de vivienda, que compren en los próximos meses, así como que el Estado avale parcialmente a los compradores que, aportando una cantidad razonable de ahorro, las entidades financieras les condicionan la concesión por ratio de endeudamiento elevado.

Cerrando con el lado positivo que también estamos viendo durante esta situación tan excepcional, muchas empresas y muchas personas están sacando su lado más solidario. ¿Cuál ha sido el gesto que más te ha conmovido en estos días?

Personalmente, la solidaridad que se ve en la calle en determinadas personas y organizaciones que están ayudando a la gente que más lo necesita. Si algo va a pasar en los próximos meses es que veremos personas con bastantes problemas para llegar a fin de mes. La gente que está haciendo voluntariado en comedores, recogidas de alimentos y demás… me parece impresionante.

He visto algunos ejemplos en Alcorcón muy interesantes de gente que está apoyando al Banco de Alimentos, al Comedor de María José. Podría decir nombres, pero no viene al caso. Personas anónimas, no tanto empresarios. Los empresarios nos estamos lamiendo las heridas la mayoría y es una situación difícil la que de por sí tenemos. Esto hace que esté más preocupado por mi propio negocio y mi familia que de terceros. Pero es verdad que hemos visto ejemplos de personas anónimas aquí de Alcorcón que están ayudando, y muy bien, a la gente más desfavorecida y que más lo necesita.

Para finalizar, como sabes, los periódicos de vivir Ediciones son leídos diariamente en numerosos municipios de Madrid. ¿Qué mensaje te gustaría lanzarles?

Hay que pensar que al final hay que vivir. Hay personas que van a cuidarse mucho de lo que gastan, lo que hacen, y es normal. Pero al final somos seres humanos. Si vamos a estar con la mascarilla todo el día puesta y solo vamos a salir a dar un paseíto y a que haga pípí el perrito… entonces nos moriremos de pena. Lo que tenemos que hacer al final tirar para adelante. Con precaución, poco a poco… El ser humano es súper resiliente y ya se está viendo: hemos aprendido mucho y nuestro sistema inmunológico también. Así que hay que ser un poco optimista y, con cierta precaución, hay que salir adelante, salir a correr, comprar algún caprichito… Esto lo vamos a superar y no es un tópico, es la verdad: no nos queda otra.